房产抵押，弄清相关法律问题，律师帮忙解答_购房指南

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【购房指南】

房产抵押，弄清相关法律问题，律师帮忙解答
(2008-7-18)

银行贷款未清，能再抵押吗？
　　网友无名：我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。这种情况的话，这套房子可以去申请银行抵押吗？如果可以，房产证上的任何一方去办理，是否还需要征得另一方的书面同意？

　　此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权？

　　律师解答：从法律上来说，就房屋的价值，在按揭贷款额度之外，可以再次设置抵押。但一般来说，至少需要告知抵押权人。家庭共产处分，必须经所有共有人一致同意，否则房屋管理部门是不会办理抵押手续的。如果其他共有人不出现，至少要有书面的授权，否则该抵押合同是无效的。

　　对于遗产问题，如果有遗嘱，按遗嘱执行；如果没有，配偶、子女、父母为第一顺序。

　　预售商品房可以抵押吗？

　　网友r19191919：我朋友由于资金紧张，欲以一套已经一次性付款的预售商品房(明年交房)作为抵押，向我借一笔资金。请问：一次性付款的预售商品房可以抵押吗？如果可以，合同中要注意哪些问题？如果到时资金归还不了，应如何将房屋过户至我的名下？

　　律师解答：根据《担保法》的第三十四条规定，房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建，没有房屋产权证，因而购买人无法将其抵押。

　　购买被抵押的在建房，有风险吗？

　　网友XA125：前不久，我无意中听别人说起，我所购买的商品期房，被开发商抵押给了银行。我想问一下，这种房子有哪些风险？

　　律师解答：业主购买已经抵押的房屋，最大的风险是无法通过合法手续获得房屋的所有权，从而无法实现购买的目的。这主要体现为，双方签订的购房合同可以被确认为无效，或是抵押权人行使抵押权，从而使房屋陷入一种不稳定状态。

　　根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”即如果房地产开发商无法偿还银行贷款，那么银行有权将抵押物即房产进行拍卖、变卖以优先收回贷款。

　　在此情况下，购房者将无法以第三人的身份对抗银行，来保护自己的合法权益。

　　解押的房子，能被开发商再抵押吗？

　　网友H：在办理公积金贷款时，担保中心会要求去原楼盘的抵押银行开出撤押证明，以确认开发商没有把楼盘进行抵押。现在，网上签合同及公积金贷款均已顺利办妥。请问，这种情况下，还会存在开发商将该房屋再抵押出去的情况吗？如果开发商的楼盘在银行抵押期满未偿还贷款，是否会连累到已经开出过撤押证明的房屋？

　　律师解答：理论上，开发商将该房屋再抵押出去的情况有可能发生，但实践中发生的机率极低。因为银行是不愿在已经出卖的房屋上设置抵押的。

　　第二个问题，只要办理了该房屋的解押手续，就不会影响到自己的权益。因为整幢建筑中的房屋在法律上认为是可以分割的，故即使银行行使抵押权，也不会影响到。

　　你的问题比较复杂，要做准确判断需要提供更多的细节。

　　怎样防止一房二卖？

　　网友ysf：我最近看了套房子，但是开发商那边没有预售证原件和复印件，说是拿去换2007年的新证了，只告诉我一个预售证号。这里面有什么问题吗？

　　此外，他们的项目整体前期已抵押给工商银行了，按揭银行他们指定为招商银行。我怎样从工行解押，以防二次抵押、一房二卖的情况？

　　律师解答：目前，开发商办理商品房预售许可证时，房屋管理局通常要将其他“四证”暂扣以防止开发商将出售的房屋抵押，所以开发商通常只有预售证原件和房屋管理局出具的“四证”暂扣单；对于您所说的开发商换预售证之事，您可以向当地房屋管理局咨询。

　　当您的房屋要办理小产权证时，由开发商向工行还款，工行解押，再小产权证办理，最后招行对房屋再次抵押；在这个过程中，买受人最多就是督促，实际上起不了什么作用。

　　其实，只要《商品房买卖合同》依法备案，基本上就可以防止“一房二卖”。



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